《物业管理条例》正本清源

　　物业管理目前是社会关注的一个热点，近年来，国家有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件，国务院新近出台的《物业管理条例》将于今年9月1日起开始实施。记者近日请北京市国土资源和房屋管理局有关同志阐述了《条例》对澄清当前物业管理事务中的一些关键问题所具有的意义。

　　背景

　　从1978年国内第一家企业成立至今，物业管理在中国已具有20多年的历史，并且近年来发展迅速，目前全国已有2万多家物业管理企业，从业人员230万人以上。北京市住宅房屋总建筑面积2.2亿平方米，其中实行物业管理的住宅面积占70%，即1.5亿平方米左右；1700多家物业管理企业、16万余物业员工负责管理着3000多个住宅小区，其中涉及居民约170万户、500万人口。

　　物业管理在社会发展中起到了重要作用，是房屋商品化、产权多元化和市场经济体制改革的必然要求，是房屋管理体制的历史必然选择，是人民群众生活水平提高的客观要求，它为广大百姓提供了一个清洁健康、安全舒适的居住环境；促进了社区和社会的稳定。物业管理企业有专业的安全防范队伍，本市16万从业人员中有40%是保安、消防、停车等方面的管理人员，对预防犯罪、小区内水电气泄漏、易燃易爆事件的发生具有重要意义。随着我国产业结构的调整，单位人变成了社区人，人们的心态需要逐步调整，在这个过程中物业管理起到调节作用，提供了舒适的硬件条件，有利于维护社区正常的生活秩序，同时也提高了城市管理水平。城市由街道、社区构成，而物业管理企业是社区建设的主力，对于促进社会就业，拉动内需创造了条件。本市对12家大型物业管理企业进行了抽样调查，其中外地来京务工人员约占30%，本市城镇失业人员、农村富余人员约占20%。

　　北京市从1995年起逐渐制定了一系列的法规和配套管理办法，但是，很多条款已不再适应目前的环境，并且难以解决新的问题。并且，全国各地的法规差异较大，需要执行一个统一的标准。于是，国务院本着规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境的宗旨，颁布了《物业管理条例》。

　　关注热点

　　业主大会是小区的权利主体

　　《物业管理条例》把过去物业管理工作中获得的好的经验进行了总结，用法规的形式固定下来。《物业管理条例》第二章规范了业主大会和业主委员会应当如何组建、运作，并明确了其权利和义务，正本清源。过去认为，业主委员会是小区的权利主体，而从《物业管理条例》看，业主大会是权利主体，业主委员会是执行机构。过去在业主委员会选举的公正性和代表性上存在着一些问题，权利过大，但承担不了风险。有的业主自发地出来，大部分都有公益心，但也有少部分人怀有个人私心。如北京的一个小区，业主委员会成立后要求物业公司每月开一万元工资；物业公司干部的任命要通过其同意；小区的待建项目要用他们的施工单位。遭到物业公司拒绝后，业主委员会整天找毛病，结果物业公司干不下去不得不离开了这个小区。现在这个小区由5个物业公司管理，乱成一团，业主委员会走向分裂，居民的居住环境恶化，最终受损的是广大不知情的业主。因此业主委员会的选择十分重要。

　　《条例》明确了不是由业主委员会，而是要由业主大会选聘、解聘物业管理企业，而且必须经全体业主所持投票权2／3以上通过。同时，也明确了业主委员会与物业公司是共建关系，与所选聘的物业公司签合同，行使监督权，如果出现了问题，要督促整改。

　　广大业主应审慎行使自己选聘和解聘物业公司的权利，有了问题不要立即就想到要解聘物业公司。因为如果小区处于不稳定的状态，物业公司没有心思担负社区公共设施的维修和养护，房产的保值增值就无从谈起，受损失的还是业主。最好是到了万不得已的时候，业主再考虑解聘物业公司。

　　卖房过程中就要考虑物业管理

　　《物业管理条例》告诉开发商，在卖房过程中就有物业管理的事。开发商在卖房之前就要制定业主临时公约，明确服务内容、服务标准和收费标准，并且卖房时要向买受人明示临时公约。而消费者在买房签订合同时也应书面承诺遵守临时公约。

　　《条例》还规定，从9月1日起，所有住宅物业的建设单位必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司，不能将物业直接交给自己的子公司来管理。

　　理顺专业管理部门与物业公司关系

　　《条例》规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，明确了专业管理部门和物业管理公司的关系。以往这些费用是有些专业管理部门直接从物业公司的账上划拨，物业公司再向业主收取。由于近年来欠费问题严重，物业公司的收费率不能保证，只能是工作人员苦口婆心地劝说业主缴费。如果有许多人不缴纳，他们所欠的费用则由物业公司贴补，物业公司背上了沉重的包袱。由于这些钱是物业管理费，物业公司用来替业主缴纳他们应当承担的费用，就无法保证物业管理服务，这对按时缴费的业主极不公平。现在如果专业管理部门委托物业公司收取相关费用，双方要签订平等的委托协议，不能强制划拨。由于《条例》明确了双方的权利，因此受到了物业公司和广大业主的欢迎。

湛江房产网