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以租养房投资收益分析

来源: ┊  日期:2005/1/22     编辑:   阅读:12838
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    随着人们投资意识的增强,许多人出于保值、增值的良好愿望,将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域,涌现了不少以租养房的"精明人"。这些“精明人”归纳起来主要分为两大类:一类是他们原来有一套住房,通过按揭贷款购买新房,再将原有住房出租。用租金偿还贷款;另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租,用所得租金偿还贷款,甚至以投资房产生财。然而以租养房并不是一个简单的过程,它需要当事人积累一定的资本,掌握一定的购房知识和技巧,最大限度地发挥以租养房的优势。 
    
    那么,如何更好地做个以租养房的“精明人”呢?

    一、 以租养房投资应避免陷入以下误区。
    1.发展商的王婆心态
    一些发展商为了吸引投资客户,根据自己的物业特点,大谈“某种物业极具投资价值”。
    2.发展商淡化投资风险,强调收益丰厚,误导客户
    某些发展商利用一些中介机构的租金统计数据,把自己的物业畸形地套用为甲类或乙类,并有意调高租金预期,给客户一个虚幻的美丽的梦。
    3.个别客户不考虑自己的资金承受力
    某些客户盲目投资,不考虑自己的资金承受力,以按揭付款的方式购买多套房屋,然而在某个时候现金不足,供不起楼,使投资无法收回。
    二、 以租养房投资使用的投资分析工具。
    既然是投资,理所当然得考虑投资收益,计算以租养房投资收益的方法有以下三种投资分析工具:
    1.投资回报率分析
    公式为:(税后月均租金—物业管理费)×12/购买房屋单价。
    此种方法是目前地产投资中最常用的,此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系,套用在股市投资上可类比为市盈率。是选择“绩优房产”的简捷方法,但它又有弊端:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
    2.投资回收时间分析
    公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金—按揭月供款)×12
    这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析,考虑了租金、价格、前期的主要投入因素,但未考虑前期的其它投入、资金的时间价值因素,可用于简略估算资金回收期的长短,但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步,适用范围广也更广,但有其片面性,并不是最理想的投资分析工具。
  3.现值指数法分析
    公式:现值指数=累计总流入现值/累计总流出现值=投资期内月租金现值之和/按揭首期房款、保险费、契税、大修基金、家具等投入、投资期内按揭款、投资期内物业管理费等现值之和
    现值指数法不仅解决了多套投资的收益分析,还考虑了资金的时间价值,可以比较全面的反映一个物业的各方面因素,是较理想的投资分析工具,因此,多被一些机构投资者所采用,但由于计算比较复杂,个人投资者使用起来较麻烦。
 


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