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支招:新政下的购房置业实用技巧

来源: 湛江房产网 ┊  日期:2010/5/27     编辑:   阅读:15013
关键词:

       商业房贷政策未变首付五成最多贷10年


   置业技巧


  1.目前房贷新政主要针对个人住房贷款,个人购买商业用房贷款的政策没有变化,基本上各家银行还是按照最低首付五成、基准利率执行。


  2.不同银行对于商铺贷款审批松紧度有所不一,不少银行商业用房贷款最多只能贷10年。
 

  网友提问


  网友马先生:现在住房贷款难办,商铺是否更难贷款?嘉宾解答


  “目前个人购买商业用房贷款的政策没有变。”业内人士介绍,大体上四大国有银行比较难,贷款利率按照基准利率上浮10%,而兴业银行、平安银行、民生银行等还可能按照基准利率甚至下浮10%,不过就商业用房贷款的首付成数,都要求至少五成。


  商业用房贷款不像住房贷款一样算第几套,买多少套所能贷到的额度和利率都是一样的,不过,申请此类贷款的条件较多,如中国银行须同时具备下列条件:当地常住户口或有效居留身份;有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;与开发商签订购买商业用房合同协议,所购商业用房必须是已竣工验收的现房,具有优良的发展前景,并且属于永久性建筑;能够支付银行规定的首付款;提供经贷款人认可的有效担保等。兴业银行还要求贷款人年龄与借款期限之和不超过70,在兴业银行开立个人银行结算账户,并通过自然人生家庭理财卡办理贷款支用和偿还等结算业务等。建设银行还要求贷款人有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议等。


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  此外,商业用房贷款的期限也不像住房贷款那样最长可达30年,建行、工行、兴业银行等都是“最长不超过十年”,中国银行为“原则上最长十年”。自主交易不省心 别忘预留水电押金


  置业技巧


  1.首先要确认业主的资格,并确认好房子质量及租赁情况。


  2.签订合同时要约定好违约条款。

  网友提问


  网友张女士:虽然房价在降,但想买房自住还是能省则省。最近朋友有一套房子在卖,我想自己和他成交,我该注意哪些风险?嘉宾解答:


  律师事务所专职律师李月锋说,市场上,进行自主交易的自住客为主,他们想更省费用。如果业主红本在手,并且是一次性付款,那么手续就非常简单。但大部分业主红本并未在手,并且买家也大多是按揭,手续更为复杂。


  简单来说在自助交易中,要注意四大风险。一是业主资格的审核。自主交易时,买家就要自行去档案大厦查询,看清楚这套房是否在业主名下。可能会出现业主的房产在交易之前就已出售。


  二是看房风险。一般中介会对房屋的质量有审核,自主交易则必须自己去仔细观察房屋的质量、房子内是否有租客等情况。目前房贷紧张,更重要的是去银行问清楚自己是否符合贷款条件。


  三是合同的违约风险。在签订正式合同时,必须对于付款条件、违约情形的处理方式约定清楚,特别是对于双方的履约情况要进行证据保存。同时也要在合同约定好拿到房产证后多少天内要去做抵押,防止一方不配合让交易不能进行。


  四是水电过户风险。如果是通过中介过户,一般都会留有水电押金。所以建议买方在和业主协商好并在合同约定的情况下,在定金支付时就扣留一部分的水电押金,等水电过户完后再行支付。


  房产继承


  放弃继承权也需做公证


  置业技巧


  1.在有遗嘱的情况下,个人财产按遗嘱分配。


  2.没有遗嘱情况下,按第一继承人、第二继承人顺序法定继承。


  网友提问


  网友何先生:我的父亲刚刚去世,他名下有一套房产,我母亲放弃了继承权,想把房子过到我的名下,应该怎样操作?嘉宾解答


  多位律师都一致表示,继承有两种方式,一种是有遗嘱,一种是没有遗嘱。像何先生的案例,首先要搞清楚他父亲是否有立下遗嘱,如果有则这套房子将按照遗嘱进行分配。


  一般立遗嘱有三种方式:口头、书面及公证。口头遗嘱必须没有利益关系的第三方作为见证,书面则亲笔书写的遗嘱,公证则是遗嘱找到公证处公证或者是律师见证。三种方式中,以公证遗嘱效力最高,这个含义就是在三种遗嘱同时存在的时候,将以公证遗嘱为准。即使在公证遗嘱之后,还有其他口头、书面的遗嘱出现,仍以公证遗嘱为准。


  如果没有遗嘱的情况下,房产就会按照法定方式进行继承,其中第一继承人是配偶、父母和子女,第二继承人是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。在存在第一继承人的情况下,房产一般会按继承人平均分配。如果第一继承人都不存在,那么第二继承人将平均分配。


  回到何先生的案例,在确定没有遗嘱的情况下,何先生母亲、何先生,及何先生的爷爷奶奶都有继承权利。如果何先生爷爷奶奶已去世,才可以由何先生母亲及何先生共同继承。如果该房产属于夫妻共同财产,那么两人将继承属于他父亲的一半房产。而此时何先生母亲放弃了属于她的继承部分,那么可以做一个放弃申请并做公证,携带何先生父亲的死亡证明书、户口本、出生证明等资料,到有关部门进行房产变更即可。


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