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《物业管理条例》:过半业主同意就能辞退物业

来源: 长江商报 ┊  日期:2007/9/2     编辑:   阅读:14423
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  国务院根据《物权法》修改《物业管理条例》,下月起执行

  当业委会作出的决定不合理时,业主该怎么办?今年10月1日起,对业委会的违法决定,业主可上诉法院申请撤销。近日,国务院根据《物权法》,对《物业管理条例》进行了多处修改。其中,关于物业的定位也由“管理”改成了“服务”。


  修改后的《条例》规定:物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用;物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途;业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。


  根据新规定,选聘和解聘物业服务企业,选举业主委员会或者更换业主委员会成员等业主共同决定的小区事务,过半数业主同意即可,而以前则需要超过2/3的业主同意。


  中南财经政法大学法学院副教授、博士后伍治良介绍,修改后的《条例》强调了物业管理条例的行政管理权利,加强了政府有关职能部门对于物业服务的管理和执行能力,让法律更有操作性。《物权法》属于司法,物业管理条例则属于行政管理条例,双管齐下更有利于物业服务的管理。


  修改一


  业主可向法院上诉撤销业委会决定


  根据《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》(下称《决定》),业主的权益在任何情况下都不能受到侵害。《决定》指出,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。


  案例回放


  热水器安装规定不合理咋办


  今年6月28日,武汉市硚口区同济宝丰小区8台太阳能热水器一夜被砸,从而引发了物业、业委会和业主之间关于安装太阳能热水器的规定。(本报6月29日,B/15版《8台太阳能热水器一夜被砸》曾报道)


  昨日,同济宝丰小区业主方先生表示,对于非顶层用户不得安装热水器的决定,部分业主感到非常不合理,但由于这项决定是物业公司和业委会筹备组共同决定的,因此他们没有办法提出异议。


  “物业公司应该没有权利对小区能不能安装热水器进行规定,但他们的决定都会通过业委会筹备组,那我们就没有办法了。”方先生说,此前他们也曾向物业方表示过,“非顶楼用户不得安装热水器”的规定非常不合理,但没有得到采纳。


  以往,一旦物业方的这项决定通过业委会或者业主大会,业主就没有权利改变。


  刚刚公布的《决定》赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权力,可以杜绝类似事件发生。“也就是说,我们可以以个人名义对业委会的决定进行起诉,只要不合理的地方,我们都有权利提出申请,将其取消。”方先生表示。


  律师分析


  新规有益于保护个人利益


  北京德恒律师事务所武汉分所律师王亚军认为,《决定》的实施对旧的《物业管理条例》进行了更加完整的修改。权益受侵害的业主可以通过向法院起诉的形式,对业委会或业主大会做出的决定申请撤销,这在一定程度上保证了个体业主的权益,也让保护个人利益有了更具体更具操作性的凭证。


  王亚军介绍,目前,为了小区大多数业主的利益,小区业委会有可能会提出一些有损于少数业主权益的决定,这样不利于保护个人权益。


  修改二


  定位从“管理”到“服务”


  根据《物权法》的有关规定,《决定》特别将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。 这些称呼上的改变,意味着新的《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务。


  湖北武珞律师事物所陈冠男介绍,《物业管理条例》属于物权法的下级管理条例,对它的修改是为了配合新《物权法》的实施,并完善相关法律法规。新《物权法》指出,物业公司只是为业主服务的单位,对小区的管理是属于协助方,这次名称上的修改,更加明确了物业公司的身份和服务性,促进小区业主自治。


  修改三


  严格规定业委会办事程序


  新修改的《物业管理条例》对于业主大会“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项的决定程序做出更严格的规定。


  规定指出,业主大会对这两项事项做出决定的时候,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主,且占总人数2/3以上的业主同意。这项修改,让业主大会的权利更加细化,并更能保护业主的权益。
 


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