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业界人士:营业税新政“威力”大打折扣

来源: 湛江装修网 ┊  日期:2013/6/6     编辑:   阅读:16110
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牛刀:从租金看一线城市房价要跌80%


看一个城市房价的高低,除了房价收入比、住房空置率以外,还有一个很重要的指标,那就是租金收益率。在美国,利率为1.5%,正常经济状态下CPI1%,住房的租金率一般为7%,投资回报率一般可以达到4.5%,除掉契税大约有3%以上的净收益。也就是说,在正常的经济发展状态下,只有达到7%的租金收益率,这个房价才是比较合理的,否则,就没有投资的价值,房价就存在泡沫。对中国一线城市来说,100万的房子,一年的正常租金应该达到7万。

但是,中国一线城市的住房租金率能够达到7%的,几乎没有。开发商说的投资型购房完全的是一种欺诈行为,因为没有谁买房出租是为了亏损。中国的利率是5.7%,假定正常经济发展状态下CPI2%,也就是说,如果用住房是作为投资,正常的租金收益率应该达到9.7%,否则就是亏损和处在长期贬值状态,是毫无价值的。所以,现在的买房投资只是一个幌子,大家都是为了投机,博短期差价。

最近,《福布斯》公布了亚洲最贵房租榜,该榜单是依据各地生活成本数据计算的租用高端两居室的价格排名,东京以月租3.2万元位居榜首,香港以2.6万元位居第二,北京则以平均月租金2.5万元名列“探花”。福布斯的这种以纯粹单月租金作为考量指标是不合适的,这种平均月租金的概念比较模糊,没有面积的大小,没有总价的高低,笼统的冠以月租金不太科学,也没有价值。

住房租金是衡量一个城市经济发展水平和居民收入状况的主要指标。2007年,美国金融海啸爆发前,上海金茂大厦的写字楼是98美元每平方米,2008年跌至38美元每平方米,现在略有回升,大约为48美元每平方米。从标志性写字楼的租金变化可以发现经济的变化情况,是租金比较真实的价值反应。2004年之前,在北京上海深圳广州四个一线城市,同等地区同等品质写字楼的售价是住宅的一倍;2006年,一线城市同等地区同等品质的住宅和写字楼价格相等;2009年,一线城市同等地段同等品质住宅和写字楼的价格已经倒挂,住宅的价格变成了写字楼的一倍。

同时位于陆家嘴的汤臣一品,均价早已高达12万每平方米,是金茂大厦均价的整整一倍,但是,汤臣一品的租金是多少呢?现在才36美元每平方米,比金茂大厦现在的租金低30%左右。这种现象说穿了,是经济没有发展,而住宅价格出现大量泡沫。从本质上看,整体住宅价格的非理性上扬,既没有经济增长作支撑,更没有居民收入增加来保证,无论是社会财富还是个人收入都没有增加,那么,房价为什么飙升呢?这就是我们常说的流动性泛滥,货币狂赌中国的老百姓是无论如何一定要买房子,价格再高也必须买。

老百姓买不起房子怎么办呢?空置。北京上海深圳广州空置率已经高达40%,继续造房子继续有人买继续空置。再请看一组北京公寓的实际数据:
高档酒店式公寓
项目     位置                   面积          租金(元/月)
国贸公寓 朝阳区建国门外大街1 22132平米  25000
东方广场 东长安街1           22120平米  25000
嘉里公寓 光华路1             22160平米  28000
高档公寓
项目            位置               面积           租金(元/月)
银泰中心柏悦居  朝阳区建外大街2  22132平米  18000
金地国际花园    建国路郎家园15   22140平米  15000
棕榈泉花园      朝阳公园南门       22140平米  13000
CBD公寓
项目            位置               面积           租金(元/月)
建外SOHO        光华路甲8        22146平米  10000
财富中心        东三环中路7      22137平米  11000
温莎大道        光华路西里乙2    22120平米  9000
CBD公寓
项目             位置               面积           租金(元/月)
观湖国际         朝阳公园桥东北角   22118平米   7000
远洋天地         慈云寺桥东南角     22120平米   5000
苹果社区         百子湾南2        22110平米   5500

举一个例子,银泰中心现在售价10万一平方米,132平米是1320万元,年租金合理状况应该为90万,平均每月不低于7.5万,但实际的租金仅为1.8万。换一个角度来说,如果以租金为正常估值标准,银泰中心的房价只能卖260万,也就是说,房价泡沫如果破灭,银泰中心的房价要跌去80%。其他一线城市住宅价格基本类似,只要房价回归理性,都要跌去80%。这一天会很快到来。

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