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[原创]《2013年购房新政》之业内外人士对新政策的看法!

来源: ┊  日期:2013/6/6     编辑:   阅读:16282
关键词:
能否遏制高地价?

  国土局说:明年地价大涨、大跌不可能出现

  在这次的“市20条”意见中,对土地的调控表述为“增加普通商品住房有效供给,优化土地供应,加强批后管理”,涉及4条内容,其中对于土地拍卖以后,南京首次明确了开发商“首次缴款比例不得低于全部土地出让价款的50%”,从2010年起执行。并明确“开发企业缴纳的全部土地出让价款,期限原则上不得超过1年”。

  土地供应量跟不跟得上市场的需求?南京市国土局土地利用处处长王海龙说,供应量主要取决于市场本身的需求和实际的供给能力。明年的供应量会和今年持平,供应土地一律以“净地”出让,以减少开发时间。

  对于今年地价大涨的现象,明年是否继续延续?王海龙表示,“明年地价的大涨不太可能存在,大跌也不大可能出现”。因为目前南京已经出让的土地,没有开发建设的,有两三年的开发量,这相当于南京房地产市场2—3年的正常需求量,和房地产开发周期是吻合的。

  王海龙也直言不讳地表示,南京也存在闲置土地的问题,“一年以内不开发收取闲置费、两年还不开发就收回”的规定一直没变化,南京甚至还严格到“若不能按期开工的,每天按照合同总价收取一定比例的违约金”。

 

  业内人士怎么看?

  有人说:短期内会形成观望局面,有人说:对于楼市总体还是利好

  这次新政对明年南京的房地产市场究竟有多大影响?记者采访发现,多名业内人士对政策的效应持怀疑态度,认为政策的影响甚微。

  “此次南京的新政体现了政府打击投机投资需求的决心。”365地产家居网常务副总经理邢炜认为,在短期内,市场可能会形成一个短暂的观望期。但是,如果房价上涨继续过快呢?“假使房地产发展依然过热,我个人认为不排除明年下半年政府会出台个人所得税、物业税等方面的政策,来继续打击投机性购房需求”。他表示,明年的楼市在上半年应该是平稳发展的,房价下跌的迹象还不明显。

  南京苏鼎房地产研究所所长宋坚则认为,政策目标是让2010年的房价不疯涨,“对于自住和改善型购房者来说,影响不会很大”。可以判断,政策对明年的楼市可以说是一个利好消息,“省市两级政府都不同程度延续了以往的优惠税率,但也没有给出‘零契税’的托市政策,采取的是一种折中的方式”,对于楼市来说,总体肯定是利好的:首次购房和改善型住房的购房成本不会提升太大。宋坚说,关于真正如何抑制投资投机性购房的措施,现在中央还没有一个基调,其他城市的政策也没有全部出台,“很多人也在等,一旦中央确定了,对于楼市的影响会更大”。

  有楼市专家认为,“政府的措施其实非常保守,更多的是希望房地产市场平稳过渡”,真正打压房价的措施并没有出来,否则,干吗不直接取消优惠呢?楼市火爆了,原先的救市政策就应该全部取消!

  南京工业大学房地产管理系副主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华也认为,此次政策调整对于自住型和投资型购房的区分问题,“仍然是没有一个明确的区分”,这就意味着“一拳头打死投资需求的可能性几乎没有”,当然,指望政策一出,投机投资性购房需求就烟消云散也不现实。因此,他认为,对于明年的楼市而言,“如果在银贷方面没有收紧的措施,房价将依旧保持高位,同时成交量也不会出现大幅的下滑现象”。

 

  市场动态

  周末500套新房上市

  1月份新楼盘继续喊高价

  今明两天的双休日,南京市将有苏宁睿城、万达广场、武夷水岸等三个楼盘开盘,可供选择的房源套数在500套左右。业内认为,这些楼盘的销量如何,将直接“检验”买房人对新政的看法。

  据了解,河西的苏宁睿城将推出180套房源,户型从82—140平方米不等,单价在1.8万元—2万元/平方米之间;万达广场在前期600套房源抢购一空之后,周末也将推出200套房源,面积在70—117平方米不等,价格尚未确定;江宁的武夷水岸家园推出158套房源,户型在50—120平方米之间,售价未定。业内认为,周末推出的新房源将是南京楼市新政的第一块“试金石”。

 

  1月新楼盘继续喊高价

  新政是否对开发商明年的楼盘上市计划造成“心理阴影”?根据365地产家居网统计,截止到昨天,南京已有21家楼盘表示将在明年1月推出新房源,较12月份42家楼盘的上市量大幅减少。

  统计显示,1月份上市的楼盘共计21家,分别为:河西3家、江宁4家、江北4家、城南3家、城东3家、城北4家。在昨天楼市调控政策出台之后,这些楼盘的售价贵不贵呢?

  一些开发商似乎全然不顾政策,又开始极力推高房价,其中江宁的4家楼盘叫价都在9000元/平方米以上,其中两家楼盘甚至突破了1万元/平方米。比如:江宁的21世纪国际公寓开盘均价约在9200元/平方米左右;金王府元旦期间推出的170多套房源,预计均价在1万元/平方米左右。

 

  新政没有吓到开发商

  有业内人士分析认为,这显然是省市的楼市新政“没有吓到开发商”,开发商叫卖高价也顺理成章了。不过,南京福舍投资顾问有限公司总经理史东认为,开发商显然有点自信了,政策出台之后,肯定会缓解今年年底恐慌性购房的现象,优惠政策多数没有废除,那买房人自然可以等一等了。

  不过,因为政策“太温柔了”,一些炒房人或许也会在更为严厉的政策出台之前,继续出手买房,由此楼市成交量在1月份也未必能跌下来。

 

  “最后一拍”又见高价

  尧化门地块楼面地价达4310元/平方米

  政府控制高地价的话音刚落,昨天下午南京今年的土地“最后一拍”,又拍出了高价地:位于城北新尧新城的一块住宅用地,四家开发商通过29轮举牌,最终以4.5亿元(底价2.6亿元)成交,楼面地价达到了4310元/平方米,而周边的商品房售价还不到7000元/平方米。

  南京中原地产昨天提供快报的统计显示,南京今年共计成交土地76幅,总成交金额218亿元,溢价比高达土地拍卖以来的最高点:91.22%!而昨天城北拍出的地价,也高出了今年城北板块3816元/平方米的平均地价。统计显示,今年南京住宅平均地价高达3670元/平方米,甚至超过了2007年土地市场最为疯狂的时候。有业内人士认为,如果明年房价继续居高不下,那么明年的地价必然不会下跌,“市20条”政策的执行效果有待市场进一步验证。

 

  地块溢价情况表

  年份 成交幅数 底价(亿元) 成交价(亿元) 溢价比

  2007年 122 238 372 56.30%

  2008年 53 124 135 8.87%

  2009年 76 114 218 91.22%

  分板块纯住宅楼面地价(元/平方米)


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