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开发商屡出奇招 绕行楼市“限价令”

来源: 湛江装修网 ┊  日期:2013/6/1     编辑:佚名   阅读:13428
关键词: 《中国经营报(博客,微博)》记者走访得知,广州中心城区楼盘基本都面临网签量受限的困局。越秀区某楼盘的开发商告诉记者,房管局只允许该楼盘每天网签2套房子。

广州(楼盘)“限价”措施的推行已有月余,数据显示,4月广州十区新建商品住宅网上签约均价环比下滑了2.6%。楼价上涨的趋势貌似被扭转。

但与此形成鲜明对比的是,5月广州连出3块地王,其中位于海珠南洲路地块的楼面地价高达3.45万元/平方米,而周边在售一手楼价不过2.5万元/平方米。开发商似乎正用行动藐视“限价”。

滞后的网签

对于“限价”一词广州官方一直未予承认,但自4月24日严格预售价格监管以来,广州楼市似乎得到了有效控制。

数据显示,广州市十区网签价格下滑2.6%,全市十区二县更是环比下跌9.1%;与此同时,楼市成交量也开始大面积下滑,同比下降10%,中心城区成交环比更是出现37.4%的下降。

表面上看来,“量价齐跌”是市场趋势扭转的关键,但作为一个急需改善居住环境的购房者,林宗元颇有怨言:“这是一场赤裸裸的骗局。”

在广州大面积限价开始后,林宗元看到一些楼盘的网签价格出现了下调。“但我到楼盘一问,销售人员告诉我,这些房子都已经卖完了。”

销售人员表示,这些项目其实早已卖完,只是由于官方控制每天的网签量,导致楼盘官网上还无法准确显示销售情况。

这一说法得到了其他业内人士的证实,合富辉煌首席分析师黎文江表示,在广州,很多新房已经签了合同或者已下了订金,但却迟迟未能通过网签。

《中国经营报(博客,微博)》记者走访得知,广州中心城区楼盘基本都面临网签量受限的困局。越秀区某楼盘的开发商告诉记者,房管局只允许该楼盘每天网签2套房子。

“这是因为中心城区楼盘的价格较高,管理层担心骤然增加的高价盘会推高成交均价。”业内人士分析。此前,广州市常务副市长陈如桂公开表示,广州调房价比其他城市的压力要大得多,因为广州中心城区高端住宅不断推出,价高量大,要整体调控比较困难。

“正是基于这一认识,管理层有意控制中心城区的网签量。”上述业内人士认为。

虚假的会员

数据显示,中心城区4月24日至5月23日共成交1275套房子,同比下降18.3%,环比缩水37.4%;而同一时段,广州外围六区成交了5255套房子,环比微升。

在管理层严控房价的压力之下,一些新楼盘甚至出现了价格倒挂。“房管局的网签价格管理很严,同一楼盘的价格浮动不能超过20%。我们一些朝向好、景观佳的新房售价,已经低于周边同素质的二手楼价。”广州海珠区的楼盘开发商向记者表示。

正因如此,开发商用种种手段来提高房价。比如一些楼盘的部分新房面向老业主销售,这些新房买家除要求是“熟人”外,还要购买VIP会籍,价格从20万元到40万元不等。

在“会员制”出台之前,开发商规避房价调控的主要手段是“阴阳合同”。所谓阴阳合同,是开发商利用毛坯、装修做文章。在购房者以毛坯价格签订一份合同后,再要求购房者补签一份装修合同。超出网签价格的部分,就分摊在装修合同内。

据介绍,自广州增城2010年开始执行限价后,这种做法就非常流行。随着北京(楼盘)、上海(楼盘)等地限价措施的推行,这些应对也开始在全国铺开。以北京某项目一套100平方米的房产为例,第一份毛坯房合同单价为18000元/平方米,总价为180万元,第二份补充协议再支付35万元“委托开发商装修费”。

自从全面铺开限价措施后,广州开始严厉禁止类似的阴阳合同。管理层要求,在审批阶段,开发商必须清晰注明销售价格是“毛坯或精装修”。

但记者获悉,继“阴阳合同”后,变相的“会员制”又成为广州楼市新兴起的方法,且大有燎原之势。

“如果发现有这样的行径,我们会严厉查处。”广州市房管局办公室的一位工作人员表示。

但实际上,监管部门很难监控”。上述业内人士向记者表示,购买VIP会籍的名义是楼盘会所提供相应的服务,在悄悄将“优先购买项目精选单位”作为服务条款之一,而这些显然已经超出房管部门的监控范畴。

错位的价格

在管理层严控房价的同时,广州的“地王”却一再出现。开发商戏称,这是一个“面粉比面包贵”的时代。

5月下旬,广州两幅位于中心六区的住宅拍卖,开拍前已经有开发商表示“必有一场恶战”。果不其然,位于海珠区南洲路地块被越秀城建以24.6亿元购入,实际楼面价达到3.459万元/平方米,如果再加上原地配建保障房的建筑成本,楼面地价极可能超过3.6万元/平方米。

业内人士为他们算了一笔账,开发商售价要超过5万元/平方米才可能有钱赚。

而该地块所在的南洲路,区域在售一手楼价不过2.5万元/平方米,周边二手楼价也基本在2万元/平方米左右。但越秀集团副总经理朱晨接受媒体采访时高调表示:“我们既然拿了,一定是觉得值。”

无独有偶,同一天广州拍卖的另一幅位于白云区的地块,也同样是“面粉比面包贵”。

类似的土地盛宴,在全国的一线市场屡屡上演。从5月中下旬开始,上海、北京、杭州(楼盘)等城市的土地拍卖都以高溢价成交,比如上海浦东新区花木地块溢价率达99.28%、青浦区盈浦街地块溢价达108%,楼面地价达4125元/平方米。北京通州的土地拍卖溢价也超过100%。

一边是楼价短暂回调,另一边却是地价不断走高。“现在楼市的成交数据存在失真。”黎文江认为。

4月广州实际开盘项目个数比预计开盘量减少16个,根据数据显示,4月24日至5月23日,广州新增套数环比大幅缩减了89%,同比缩减了97.4%。

供应萎缩,除有部分开发商持观望态度外,另一原因是监管层有意加强预售监管,预售价格如果超出监管层的红线,很难取得预售资格。

研究机构合富辉煌提供的数据显示,5~6月广州中心六区已经具备预售资格,却没有拿到预售证的新房更占了近67%。

“尽管监管层以各种方式限制价格,结果却是滋生各式各样的应对措施。”业内人士担忧,行政力量的作用只能暂时压制价格,但市场这只“看不见的手”才是主导楼市走势的关键因素。

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