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办不下房贷 开发商不退首付款怎么办

来源: 湛江房产网 ┊  日期:2011/2/13     编辑:   阅读:14302
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       8日,央行再次宣布加息,至此,在不到5个月里,央行已连续3次加息。公积金贷款利率也同步上调。不少买房人感受到了还款压力。“假如因为加息,我无力及时还款,银行和我打官司我能打赢吗?”连日来,在本报的两会“互动平台”上,有不少类似的讨论。昨日,省人大代表、宿迁市中级法院院长何方在接受专访时直言,在楼市不断出台新的调控政策的背景和预期下,购房产应当注意防范此类风险。


  举案:国十条叫停第3套房按揭


  何方介绍,因为政策调整导致的房产纠纷,他就知道一个很典型的案例。


  去年3月7日,市民吴宁看中宿迁市宝龙置业房地产公司开发的一套房子。4月2日,他将28万余元首付款交到售楼部,并签订了《商品房买卖合同》,其中约定,余款42万元以银行按揭方式支付。就在吴宁等待银行通知其签订按揭贷款合同之际,4月18日却被告知:“国务院关于住房贷款问题下发了一个通知,可能按揭贷款一时半会儿办不下来,请您还是凑点钱,把余款交了吧!”这让本来认为可以轻松购得第3套住房的吴宁一下子蒙了。


  遭遇如此境遇,吴宁选择退房。但这时他发现首付款拿不回来了,他只好一纸诉状将开发商告上了法院。吴宁的理由是,国家政策调整属于不可抗力,开发商应该同意他的退房请求。不过开发商一方却认为,“国十条”并不能成为原告要求退款的理由,因为双方所签补充协议已约定,由于政策调整及其他原因导致原告不能取得贷款,这个风险应该由原告自己承担。


  分析:在调解下,开发商退了首付款


  “由于国家收缩银根,不断出台新的调控政策,未来不排除类似的房产纠纷越来越多”,何方代表接受本报记者采访时表示。


  “法院在当庭多次调解未成的情况下,启动了联动调解模式,通过与房地产公司总部、企业所在地建管等部门共同做工作,最后终于达成调解协议。”何方解释,法院之所以这样是因为订立合同时双方都无法预见政策的走向,而继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,应适用情势变更原则解除合同,以维护交易的公平性。不过,他并不认同吴宁终止合同的理由,所谓“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况,在现实生活中多指因自然灾害导致不能履行合同的情况。“此案适用‘情势变更原则’”,何方介绍,尽管“情势变更”在《合同法》中没有明确提及,但在近年来在司法审判中常常涉及。


  提醒:“加息”不能成为解除合同的理由


  “每个月还贷,原本就有点勉强,加息之后更是不堪重负,如果我哪一天还不起了,银行和我打官司,加息也不是我能控制的,我想知道,这种情况下,法院是不是支持购房者?”记者将一位网友留在本报两会互动平台的问题“抛给”了何方。


  何方表示,购房者和银行签订合同时,在银行提供的合同中,对国家利率变化时怎样还款约定得很清楚,因此这不能成为解除合同的条件和理由。“利率有提高的时候,但利率也有下调的时候啊”。


  何方提醒购房者,在国家调控的大政策下,应充分对自己的还贷能力仔细衡量,注意楼市中的“政策风险”,防止因此造成自己更大的损失。 


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