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购房攻略:教您如何买房

来源: 湛江房产网 ┊  日期:2010/11/2     编辑:   阅读:20474
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       买房子,一件让大家高兴的事情。但是,从下定决心到买到满意的住房,可不是个简单的过程。买房子不比买大白菜,买家在买房前,一定要做好前期的准备工作,切不要冲动下订,买了让自己后悔的房子。


     我们在购房时要听得懂售楼小姐口中的“专业术语”,要识别售楼广告中的美丽“谎言”,要重点防范购房合同中的各类陷阱。那么,买房前要做哪些准备工作?怎样在众多的楼盘中挑选到适合自己的房子呢?在目前尚不规范的房地产市场中,又如何防范欺诈呢?


     “购房攻略”教您如何做好购房前的准备工作。


A、明确购房目的


       如何让自己买得起房?很多住在大城市的居民买不起房子,几乎天天为房子发愁。怎么办?


       1.要有长远打算


       买房子,要有长远打算,不可能一步到位。长远计划包括:定好住在哪一个社区,如何一步一步地向自己的目标房屋走近,最后买到手。


       弄到自己所想要的房,包括增加收入、融资、逐步买房、弄保障性住宅等手段。


       2.最有效的办法是增加收入

       在经济快速发展的今天,寻找致富的门路并不难。相对来说比较容易的是:傍上一个有实力的官员。当你傍上一个有实力也就是有实权的官员,然后按这个官员告诉你的办法去弄钱,相信很快就能共同富裕。相对难一点的是:个人奋斗。做生意现在已不容易,还不如写小说和畅销书。其实有一条办法就是考名校的研究生,如清华北大等,毕业后找到高薪水的岗位。这不是一般的人做得到的。个人奋斗还包括进入名企,从小职员一步一步地做起,然后跳一个高薪水的岗位。还有一个是机率比较小的办法就是买彩票和炒股票。说不定来个鸿运当头,中个彩票。


       3.比较可行的办法是以房赚房


       现在有很多人靠炒房发了财。这也告诉了我们一个拥有房产的通路。一步一步地买房,先买小房、旧房,然后一点一点地积累到最后换大房新房。这种办法最好是同时拥有两套三套,并要想办法从银行贷款(不是按揭、按揭利息太高,而且手续费高)。


       4.收入实在低的人可以集资买房


       集资买房包括亲友凑分子,拉人合伙买房。


       5.敢于打擦边球买小产权房


       小产权房虽说有风险,可价格低。同时有可能被旧城改造。现实的市场,小产权房也是可以转让了。另外小产权房也好出租。


       申请保障性房也是一个办法,保障性房不能买的先租。有可能买的找到出钱暗箱操作搞插队。不插队是买不到的。还有一些未房改的房也可以买到手。这些价格低。搞这样的房子,一定要自己住,而且还要挤一大家子,这样谁也赶不走你。


       6.要拥有房产的最关键是要有坚定的信念,如在一年内没买到房子绝不罢休。信念是战胜一切困难的关键。


B、制定购房计划


       购买房产对于普通收入的居民来说是一项金额巨大的投资,购房者为了使自己所购房产确实物有所值,不浪费一分钱,在作出具体的购房决策时,必须深思熟虑,三思而后行。在购买房屋之前,购房者应制订一个详细的购房预算,对自己的投资进行可行性分析,根据自己的住用需求、资金实力以及当时的市场行情等诸多因素,来估算自己的实际购买能力,最终确定所要购买事实房屋类型和价位。购房者在制定购房预算进可以从以下几个方面入手:


       1、估算家庭可动用的资金,了解自身的购房能力。购房者要对自己到底可以拿出多少钱来买房有一个大致的估计,做到心里有数。购房者道德要计算一下自己家庭的平均收,包括每个家庭成员的薪金所得、利息收和各种货币补贴等;再计算家庭的日常开支,包括家庭成中贩饮食、穿着、交通、文化娱乐以及教育费用等方面的预备资金,同时要将通货膨胀的因素考虑进去然后将家庭平均月收入扣除日常生活开支和预备资金,得到家庭每月可以灵活运用的资金,加上家庭以前的积蓄存款,就大致可以估算出自己的购房能力。


       2、了解房屋价格中的地价因素。土地的价格是商品房价格构成中的重要组成部分。据有关资料统计,目前我国城镇商品房价格构成中土地费用占用20%~30%左右。在城市中,一般处于市中心的地段或临近旅游景点、开发区、商务中心、文化中心、交通枢纽等处的地价相对较高,城市近郊区等偏远地区的地价就比较低。购房者可以通过所在城市的房地产管理部门公布的基础地价、标定地价以及处于不同地区的同一类型的商品房价格上的判别了解有关地价的资料。


       3、考虑欲购房屋的面积。购房者要根据自己的家庭人口数量和住用需要,来考虑欲购房屋的面积。房屋面积的大小直接关系到了房屋的总售价,房屋的出售面积多出1平方米,购房者就可能要多付出几千元,甚至上万元。购房者在买房时,要了解一座建筑物的有效面积系数。所谓有效面积系数是指建筑物内可使用面积与总建筑面积的比例。有效面积系数越大,可使用面积就越大。一般情况下,多层的砖混结构住宅楼的有效面积系数为0.7至0.8左右;而高层住宅的有效面积系数为0.7至0.75左右,低的只有0.65。由于购房者大都有是根据建筑面积付款的,因此,有效面积系数的大小,意味着购房者花同样的钱,买到的房子的使用面积的多少可能差别很大。


       4、调查有关物业管理的各项支出。目前新建的住宅小区都实施了物业管理服务,物业管理服务收费的项目包括:公共设施和设备日常运行、维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费、管理和服务人员的工资及福利费、物业管理公司固定资历产折旧费等。购房者一旦购买了房屋就要支出物业管理的费用,这笔开支一年中少则数百元,多则数千元。1996年国家颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,各地区也依据该办法制定了具体的小区物业管理收费标准。购房者可以以此为依据,估算物业管理的各项支出,将其列入自己的购房预算之中。


       5、衡量度家庭偿还贷款的能力。为了增强普通收入者的购房能力,国家将大力推选购房贷款业务,以解决购买力与现实住房消费需求不同步的矛盾。购房者利用银行贷款购房时,要考虑银行贷款利率的高低,银行可借贷金额,首期付款金额,分期付款的期限,每月付款额等因素。目前,银行购房贷款业务开展的时间还不太长,相对来说,贷款利率和首期付款额比较高,而还贷期限比较短。购房者如利用贷款购房,要有充分的资金准备,统筹安排每月的支出。


       6、确定购房时的税费支出。购买房产时购房者要按照国家有关规定交纳一定的税费,包括房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政性收费等。按国家税收规定,房产税的税率为房产值的1.2%;契税税率为房屋成交价的6%;印花税为合同售价的万分之五;大中城市的土地使用税为每平方米0.5元至10元。各地区的有关房地产的行政性收费项目各不相同,收费额也不一样,1997年初国家作出了取消有关部分房地产的建设项目收费的通知,取消了48项不合理的建设项目收费。购房者在房地产商收取行政性费用时,可以对照国家已取消的建设收费项目,以免增加不必要的负担。另外,购房者在购买现住公有住房时,要注意国家为配合城镇住房制度的改革,对城镇职工购买现住公有住房在税费的征收上有一定的优惠,这些税费上的优惠可以大大节省购房者的开支。


       7、准备必要的咨询服务费用。由于购买房地产涉及到多方面的专业知识,购买房屋的程序、手续比较复杂繁琐,为了使自己的合法权益受到保护,购房者应树立”在专家指导下购房“的观念,把必要的咨询服务费、律师费等列入自己的购房预算之中。花这笔钱可以接受专家和专业人员提供的专业服务,可聘请律师和房地产中介人员给自己把关,避免以后可能出现的巨额经济损失,还是很值得的。


C、学习地产知识


       房屋因为涉及的金额巨大,购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家,有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务,法律法规和操作程序也比较规范,个人买房已经有了一套比较成熟的模式,过程也比较轻松。但是,目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此,买房前学习一些房地产基础知识是必需的。最起码要了解房价走势以及热点区域。其次,对所在地方的开发商和项目要有所了解,一般而言,品牌开发商的项目品质会比较有保证。此外,至少要学会看沙盘,了解项目规划,看户型图、样板间,学会选个好些的户型。


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